因为利息的调整和后续多套房可以通过挂牌（出售或者租赁）来减少家庭套数，做到套套都是首房首贷。
这几个利好调整后，我也要更新按揭贷款攻略。
本文分4个部分来给大家介绍广州的按揭贷款：
1.首付成数
2.贷款年限
3.贷款利率
4.还款方式
01
首付成数
广州纯商贷，无论多少套，无论你名下有没有按揭贷款（所有房子，包括广州和外地）。
你只要把你名下的广州房子挂牌出售或者租赁，就可以减少家庭名下套数。
全部挂牌后，你家庭名下房子套数就归“0”，这样操作后，你再做按揭贷款买房，你就变成第1套房子。也就是首房首贷。
具体操作指引，点击（或搜索）：
《广州120平以下住房套数核减操作指引》
这样操作，你按揭就都按3成首付，利率3.85%执行。
当然如果你懒得操作，则按2套标准执行，首付4成，利率4.25%
低首付方案：
需要注意的是为了省税，如果你是首套，且要低首付的话，建议优先买满五唯一。
当然这些也都只是成本，如果有人卖便宜5%，但不是唯一，这时当然先买了再说。因为综合成本下来，还是便宜了。
如果买的是第二套，因为目前税局还是按照查册来定交税标准。也就目前挂牌减套数这事，在交税的事上是不认的。
在买第二套以上的房子时候，还是要用减税的技巧来减免。
真爱大法或者全款买下报低做经营贷。
当然估计税局应该会很快跟上政策。毕竟现在要的就是流动就是交易量。所有部门为了托市，都要尽最大努力去配合。
问个题外话，你认为到底什么是货币蓄水池呢？房子么？
更准确的说，是房子的交易才是货币的蓄水池。只有有足够量的交易，才能把货币更多的沉淀在房产里。
当然不理解这个的原理，可以直接忽略就好。我们要的是买房赚钱，就像你去驾校学开车，你学会开车就好，不用去研究汽车是怎么制造的。
不理解深度的经济学，也一样能用房子赚钱。
学会买房的方法，知道买什么样的房子能赚钱。
买上一套喜欢且能增值的自住房子，安心等它上涨就好。不用操太多心。
高首付方案：
并不是每个人都需要低首付，还有人短时间内还接受不了自己的房子是要有投资属性的。
又或者，对于借钱这事对于自己来说，打心里就不喜欢。
这时候我们可以给的方案就是，少贷少税。
现在纯商贷首付成数是3成，公积金首付成数是2成。
有个别银行是能够把两者结合，做成组合贷2成首付。
也就是你就算贷一样金额，你可以操作把价格填低来省税。
比如你都是要贷100万，之前3成首付，你必须填142.8万才能贷到这个数。
现在用成公积金，你2成首付，你填125万，就可以贷到100万了。
中间省了17.8万的基数。
因为公积金目前评估价拉高要求比较高，对比纯商贷能做到1-0.5成首付，公积金能做的范围是1.5-1成。所以对于贷款金额要求比较高的客户，就看要不要到极限了。
不要求极限，可以做组合贷，可以贷8.5-9成左右，具体需要和银行沟通。欢迎找我私聊咨询。
另外还有一种方案是，做低价格。
也就你500万的房子，不要求贷7成350万，只要贷140万。
你只要把交易价调成200万，这样理论上你就能按200万的基数去交税了。
当然每个小区都有对应的最低报税价，一般情况是6折。
无论是按照你贷款金额算的，还是按最低报税价算的，两个公式底下，都能帮你把税压到极低。
这些都是需要在一线实操才懂的技巧。这些操作我们都用的很多。无论你是因为投资买的这套房，还是买了是为了自住这些技巧都能帮你拿到更好的结果。
如果你不懂也可以来找我这边来帮你落地，用专业帮你拿到更好的结果。
剩下一个方案，其实也是投资客的，但是是资金充裕的投资客。
不要求贷太高成数，比如只要成交价的7.5-8成，同时想要省税，那就直接用全款买下转经营贷。
可能会比按揭少贷1-1.5成，但如果你自己充裕没别的去处，可以考虑使用。而且因为你不用递交网签来办按揭，也就报税价能怎么低就怎么报。按能实现的最低来就好。
需要了解经营贷的朋友可点击：
《经营贷攻略》
02
贷款年限
贷款的年限最长30年，
普通银行，主借人年龄+贷款年限≤65
部分银行，主借人年龄+贷款年限≤75
个别银行，主借人年龄+贷款年限≤85。
三个的区别是以你本身年龄+贷款的时间长度不超过后面的年限。
比如40岁的，可以在75年限的银行里贷足30年，但在65年限的银行，他就只能贷24年。
年限越短，还款压力越大。因为每月要还的本金变得很紧凑，本金金额变大了。
楼龄的话，也可以按年龄去换算，也是一样35年的楼龄+30年的贷款也是符合第一行的银行条件。
超过的话，就换银行。
不过也不是不可以沟通，银行现在对楼龄要求其实不高，一方面是银行不想要抵押的是过气的产品，如果你产品是有流动性的，还是比较多人喜欢的，银行也会接受。
另外一方面，如果你资质很优，还款能力很强，其实银行也愿意为你开更大的大门。
因为对于银行来说，他们要的是业务，而不是房子。
如果能证明你坏账可能性极低，他们才懒得管房子有多少楼龄呢。
也就房子的要求都可以放宽。
我们实操做过60年代的房子，按揭30年。
接力贷的贷款看担保的子女年龄，担保子女+贷款年限≤70，最长也可以30年。
成年大学生贷款年限可以做30年，有些银行只给做20年。这事其实可以沟通。
公积金的贷款年限最长也是30年，以前只有20年，现在优化了，可以做30年。
03
贷款利率
广州的银行贷款利率，目前是LPR±基点
5年期LPR是3.95%，按揭利率按LPR利率-10个BP，折算完是3.85%
按揭利率目前广州银行都统一了。
目前对于做哪个银行，反而不是重点。
需要关注的是能不能批，额度能批多少的问题，才是更重要的。
很多人不理解LPR+基点的利率问题，其实很简单。
贷款利率，重点看LPR，LPR降，你也降，LPR升，你也升。
基点属于在基础上打折，或者抬价，这个除了在这次存量房贷调整可以让你有得调整外，其实是写在合同里无法调整的。
也就贷款利率目前是统一的，我们没法改变的。所以在利率这点上不用去纠结和研究。
后期如果变成各个银行有所不同，新买的房的贷款再按新的情况来做调整就好。
如果已经做了，没法在原合同里做调整的，那到时可以优化成经营贷。
不过转经营贷的话，最好的时机是等房子涨后，你能贷出更多钱，要不就是利息确实相差比较大，会有明显省钱的效应，再考虑优化。不然一般不建议做。
还有就是，公积金贷款利率目前是首套3.1%，除了组合贷高首付的朋友需要考虑外，其他人可以忽视。
04
还款方式
2022年以前，按揭贷款只有两种还款方式，就是等额本息和等额本金。
等额本息就是每个月的月供金额一样，30年不变
前面是本金还得少，利息还得多，后面是本金还得多，利息还得少。
目前按3.85%的利率，30年等额本息是100万月供4688元（行业内快速换算就是4700每月）。
等额本金是每个月本金一样，利息不一样，利息前面还得多，后面还得少。
目前按3.85%的利率，30年等额本金，100万贷款，第一个月供是5986元，后面每个月少9块左右，最后一个月是2786块。
在投资上，等额本息远远优于等额本金。
因为按揭贷款是可以提前还款的，就是我选等额本息的方案，我后面可以随时按等额本金还款，但我选等额本金的方案，就只能按等额本金还款。
就是你选等额本息，你多了个选择，那肯定更优啊，最差也就和等额本金一样呀，所以，任何时候，你们做贷款，就办等额本息，如果钱多，可以首付多给，少贷点，但不要等额本金。
当然在个人感受上来说，就仁者见仁智者见智了。毕竟投资是反人性的，感受上会差点，还要绕脑筋。
现在多了个先息后本的贷款方案，只是资质要求比较高。
还有它这个先息不是完全的先息后本，而是每年末要还一点本金。
这个方案，主要对于年终奖比较丰厚的人群会更适用。像国企和GWY。当然还有一部分投资客会喜欢。
还有需要注意的就是，这些能做先息后本的银行高评有限，做不了很低的首付。
比较受益的是，对首付比较宽裕，同时想要资金压力低的客户，可以优先考虑。